Meta ads voor makelaars: hoe een campagne 13 leads opleverde voor €16,28 per lead

Er staat in het Nederlands geen enkele Meta-campagne voor een makelaar online waarvan je de cijfers kunt nalezen. Vandaar deze pagina. Voor Thijs Meijer Makelaardij in Rotterdam draaien wij sinds 1 juli 2026 een Meta-campagne die huiseigenaren naar een waardebepaling-funnel stuurt, en hieronder staat wat dat kostte, wat het opleverde en waar wij geld hebben weggegooid.

Eén waarschuwing vooraf, en die staat hier niet voor de vorm: dit is één kantoor, één stad en twee maanden. Het is geen marktgemiddelde en het is geen belofte. Wij publiceren geen ander getal dan wat hieronder staat, omdat wij geen ander getal hebben gemeten.

De cijfers, met de datum eraan

• 13 leads voor €16,28 per lead, door Meta toegewezen over 7 advertenties, van 1 juli tot en met 30 augustus 2026, bij €211,60 advertentiebudget.
• 18 complete aanvragen voor €16,34 per aanvraag volgens de database, tot en met 31 augustus 2026, gerekend tegen het volledige budget van €294,15.
• €10,06 per lead voor de best werkende advertentie, over 8 leads.
• 4,2% conversie op de landingspagina: 430 klikken werden 18 complete aanvragen.
• 0 van de eerste 8 aanvragen uit het werkgebied, en 9 van de 10 nadat wij de radius hadden aangescherpt.
• 4,6 keer duurder nadat wij een winnende advertentie dupliceerden: van €6,10 naar €28,15 per lead.

Twee getallen voor leads dus, en dat is geen slordigheid. Meta schrijft leads toe die het zelf heeft gezien, over de periode waarin de advertenties liepen. De database telt de aanvragen die daadwerkelijk zijn binnengekomen, ook die van bezoekers die de advertentie eerder zagen en later terugkwamen, en zet daar het volledige budget tegenover. Het eerste getal is het advertentiecijfer, het tweede het bedrijfscijfer. Wie er maar één publiceert, kiest doorgaans de mooiste.

De opzet: één kantoor, één stad, één aanbod

De campagne heeft precies één doel: een huiseigenaar in het werkgebied een gratis waardebepaling laten aanvragen. Geen merkbekendheid, geen volgers, geen "kom eens langs". Het aanbod is de aanleiding, en het is het enige dat de advertentie belooft.

De opbouw is zo simpel als het mag zijn: advertenties op Facebook en Instagram, een doelgroep van huiseigenaren rond Rotterdam, en één landingspagina met een vragenflow op een eigen subdomein van het kantoor, waardebepaling.thijsmeijer.nl. Geen aparte website, geen vijf varianten van de flow. Wat je op deze schaal wilt testen zijn de advertenties, niet de infrastructuur. Welke doelstelling je in Meta kiest bepaalt daarbij meer dan de meeste mensen denken; Meta legt de opties uit in zijn eigen documentatie over advertentiedoelstellingen.

De doelgroep en de radius: van 0 van 8 naar 9 van 10

Dit was de duurste les van de eerste weken, en niet in euro's. De radius om het werkgebied stond te ruim. Het gevolg: de aanvragen kwamen binnen, de prijs per aanvraag was zelfs prima, maar van de eerste 8 aanvragen kwam er 0 uit het gebied waarin dit kantoor daadwerkelijk verkoopt. Aanvragen die een makelaar niet kan bedienen zijn geen leads, het zijn telefoontjes waarin je moet uitleggen dat je niet komt.

Wij hebben één ding veranderd, de radius, en daarna kwamen 9 van de 10 aanvragen wel uit de buurt. Geen nieuwe advertenties, geen nieuwe teksten. Als je één instelling in Meta goed zet, zet dan deze goed; de werking staat beschreven bij locatietargeting in Meta Advertentiebeheer.

Daar hangt een tweede conclusie aan die wij liever hardop zeggen dan verzwijgen: hoe kleiner het gebied, hoe sneller een campagne door zijn publiek heen loopt en hoe duurder een aanvraag wordt. Hoeveel huishoudens er in jouw gemeente zijn, kun je opzoeken in de huishoudenscijfers van het CBS. Is dat aantal klein, dan is dit kanaal waarschijnlijk niet de goedkoopste weg voor je, en dat zeggen wij dan ook.

Zeven advertenties, en wat de beste anders deed

De €211,60 die Meta toeschreef ging over 7 advertenties. Eén daarvan haalde 8 leads voor €10,06 per lead, ruim onder het gemiddelde van €16,28. De rest zat erboven, en een paar leverden vrijwel niets op.

Wat de winnaar anders deed, in de vorm waarin wij het inmiddels standaard bouwen:

• Een herkenbaar lokaal gebouw op de foto, geen algemene gevel en geen stockfoto van een gezin met verhuisdozen. Iemand uit de wijk ziet zijn eigen omgeving.
• Een getal in de eerste regel, en het woord gratis, omdat dat precies is wat er wordt aangeboden.
• Een zichtbare knop, zodat het duidelijk is dat er iets te doen is en niet iets te lezen.

Wat er niet in staat, staat er bewust niet in: geen bedragen, geen prijsbandbreedtes, geen uitspraken over de markt, en nooit een formulering in de trant van "heb je moeite met...". Wij zijn geen makelaar en houden geen makelaarsregistratie aan, dus wij noemen nooit een woningwaarde. Die noemt de makelaar, aan de keukentafel. Dat is niet alleen een regel, het is ook het hele mechanisme van de funnel: het getal is de reden om af te spreken.

De duurste fout: een winnende advertentie dupliceren

Toen die ene advertentie duidelijk de winnaar was, hebben wij hem gedupliceerd om er meer budget op te kunnen zetten. Dat is een reflex uit andere kanalen en hier was het fout. De kosten per lead liepen op van €6,10 naar €28,15, ruim 4,6 keer duurder, doordat de twee versies tegen elkaar in gingen draaien en de opgebouwde historie van de winnaar niet meeging.

Sindsdien geldt de regel: budget bijzetten op de bestaande advertentie, nooit dupliceren. Die ene handeling heeft deze campagne meer gekost dan welke tekstkeuze dan ook.

De landingspagina: 430 klikken, 18 aanvragen, 4,2%

Van de klikken op de advertenties bereikten er 430 de landingspagina, en daar kwamen 18 complete aanvragen uit: 4,2%. Dat cijfer gaat over koud advertentieverkeer, mensen die niet zochten maar iets voorbij zagen komen. Dat is een ander publiek dan iemand die zelf "waardebepaling" plus de naam van zijn stad googelt, en het is de reden dat wij nooit één conversiepercentage voor alle verkeer noemen.

De pagina zelf is een korte vragenflow: wat wil je met je woning, wat voor woning is het, wanneer wil je verkopen, staat hij al in verkoop, en daarna de contactstap. Vijf vragen, negentig seconden, contact als laatste. Hoe zo'n flow werkt en waarom die volgorde uitmaakt, staat in wat is een lead funnel en in quizfunnel vs. contactformulier.

Wat een aanvraag kostte, en wat wij een aanvraag noemen

€16,34 per complete aanvraag, tegen het volledige budget van €294,15, tot en met 31 augustus 2026. Wat wij daarbij een complete aanvraag noemen is niet vrij te interpreteren, en dat is precies waarom het getal iets betekent. Alle vijf de onderdelen moeten er zijn:

1. Naam.
2. Adres van de woning.
3. Telefoonnummer.
4. E-mailadres.
5. Een ingevulde vragenlijst: woningtype, kamers, verkooptermijn.

Wat niet meetelt: dubbele aanvragen binnen 30 dagen, duidelijk verzonnen namen of nummers, adressen die niet bestaan, en alles buiten het afgesproken werkgebied. Dat laatste is geen theorie; deze campagne heeft een geschiedenis van nep-aanvragen waarvan de oorzaak niet is vastgesteld en waar geen captcha op het formulier stond. Filteren hoort bij het werk, niet bij de kleine lettertjes. Wat een aanvraag in andere kanalen kost en hoe je het voor je eigen kantoor narekent, staat in kosten per lead voor makelaars.

Wat er met de aanvragen gebeurde

Hier zit de eerlijkste les van deze campagne, en het is niet de leuke. De aanvragen waren er, de prijs was er, en de agenda bleef vrijwel leeg. Niet omdat de leads slecht waren, deze mensen vroegen een waardebepaling aan voor hun eigen woning, maar omdat er niet snel genoeg werd gebeld. Aanvragen bleven een halve dag liggen, soms langer, en wie een halve dag ligt, neemt niet meer op.

Dat is de reden dat het nabellen bij ons inmiddels in het product zit en niet in een adviesrapport: elke aanvraag binnen 15 minuten gebeld tijdens kantooruren, namens het kantoor, minimaal drie pogingen over vijf dagen, plus een voicemail en een WhatsApp voordat een aanvraag koud wordt verklaard. Het belscript, de cadans en de berichten staan in waardebepaling-leads opvolgen.

Wat wij niet publiceren is een aantal afspraken of opdrachten uit deze aanvragen. Wij hebben dat niet betrouwbaar gemeten in de periode waarin er nauwelijks werd gebeld, en een getal dat uit een kapot proces komt zegt niets over een werkend proces.

Wat wij de volgende keer anders doen

1. De radius staat strak vanaf dag één. Niet ruim beginnen en later aanscherpen: de eerste aanvragen zijn de duurste om weg te gooien.
2. Nooit een winnende advertentie dupliceren. Budget bijzetten op de bestaande advertentie.
3. Het nabellen staat voordat de eerste euro wordt uitgegeven. Belscript goedgekeurd, telefoonnummer bekend, WhatsApp-melding aan.
4. Filteren aan de voorkant. De vragenlijst en de controle op adres en werkgebied houden onbruikbare aanvragen uit de telling en uit de belronde.

Wat dit kost als wij het doen

Wij verkopen dit als één programma, Opdrachtmotor, en de prijs staat op de site omdat vrijwel niemand in deze markt dat doet. €750 eenmalig voor de funnel op je eigen subdomein, de advertenties, de campagne-instellingen en het belscript, live binnen zeven werkdagen. Daarna €950 per maand voor advertentiebeheer en het nabellen van elke aanvraag binnen 15 minuten tijdens kantooruren, namens jouw kantoor. Het advertentiebudget van €500 per maand betaal je zelf, direct aan Meta; dat is niet onze omzet en wij raken het niet aan.

De garantie: geen 30 complete waardebepalingsaanvragen in 90 dagen, dan krijg je de setup-fee van €750 terug en betaal je de laatste maand niet. Is een aanvraag niet binnen 15 minuten nagebeld tijdens kantooruren, dan telt die maand niet mee. Wat wij niet garanderen is het aantal afspraken, en dat is een bewuste keuze: of de bewoner aan de keukentafel ja zegt, is het vak van de makelaar. Wij zorgen dat er iemand aan die tafel zit.

Wij nemen maximaal vier kantoren tegelijk aan, omdat nabellen binnen een kwartier een echte bovengrens heeft. Wil je zien hoe de funnel voelt, klik dan een van de live demo-funnels door op je telefoon. Wil je de voorwaarden en de garantie voluit lezen, dan staan die op Opdrachtmotor.